契約条件の確認

さて、不動産売却を進めてきてようやく売買契約の段になりましたが、この不動産売買契約に関していくつか順を追って解説していきます。

物件購入の希望があっていよいよ売買契約に至るわけですが、その際に注意しておく点がいくつかあります。

売買契約を締結する前には、事前に契約条件を確認しておくことになります。
特に以下のような内容を確認しておくとよいでしょう。

・売買金額と手付金の額
・ローン利用の有無とローン特約
・契約不適合責任
・引き渡し時期

まずは売買金額と手付金の額について確認しておきましょう。
売買金額については、事前に提示された金額と合っているかどうかを確認します。
売買契約書は売却後も税金の計算の際などに利用するので、単に記載の金額の間違いだったとしても、誤りがあれば必ず修正してもらうことが大切です。

また、手付金は解約手付の性質も持つため、慎重に決定しましょう。
売主としては基本的にはできるだけ多い額、少なくとも1割は貰えるよう交渉するのが無難です。

買主が住宅ローンを利用するかどうか、また利用する場合にはローン特約の有無についても確認しておきましょう。

買主が住宅ローンを利用する場合は、売買契約後にローン審査を受けてもらう必要があり、審査が否決された場合は決済できません。
また、売買契約後に買主の都合で解約する場合には、受け取った手付金を没収できます。
この2点による買主のリスクを軽減するため、ローン利用時にはローン特約を設けるのが一般的です。

ローン特約とは、売買契約後に買主の住宅ローンが否決になり、決済できないことを理由に解約する場合、売買契約を白紙解約するというものです。
ローン特約により白紙解約となった場合、売主は受け取った手付金を返金しなければなりません。
ただし、いつまでも白紙解約できるとなると、売主にとってリスクとなってしまうため、ローン特約では期限を設けます。

これら、ローン特約の有無や期限は買主と売主の合意のもと決められるものです。
売主としては、できるだけ期限を短くした方がリスクが少ないので、あまり長期間に設定されていないか契約前に確認しておくとよいでしょう。

契約不適合責任とは、契約の内容と引き渡した物件に相違がある場合に、売主が修繕などの責任を負わなければならないというものです。
以前は瑕疵担保責任と呼ばれていたものが、法改正により若干内容を変えて契約不適合責任と呼ばれるようになりました。

売却後にも費用がかかるかもしれない契約不適合責任は、売主としては大きなリスクとなります。
この責任を負う期間は、契約書で「引き渡し後〇ヵ月間」などと定めるのが一般的です。
できるだけ短い期間となるように調整してもらうとよいでしょう。

売買契約後の引き渡し時期についても、事前に確認しておきましょう。
物件の引き渡し時期は、買主がローンの審査を受け、問題なければ司法書士などと併せて日程を調整することになります。
売主がまだ物件に住んでいる場合には、この間に引越しの手続きも進める必要があるでしょう。
売買の段階ではまだローンの内容が確定していないため、場合によっては1～2週間でばたばたと引越しをしないといけなくなる可能性もあります。
先のことだと思わず、この段階から引き渡し時期についてもしっかり調整しておくことが大切です。

※掲載内容は2021年3月時点の情報に基づく
執筆・監修/逆瀬川 勇造(宅地建物取引士)