相場を知って適正価格にするためには

ここでは、不動産を売却する際にもっとも重要である売り値の決め方についてみていきます。

不動産売却時には、まず不動産会社による物件の査定を受けることになります。とはいえ、この査定はどうやって進められるのでしょうか？

1つの不動産に4つの価格がある？1物4価について

まずは、1つの不動産には4つの価格があることをおさえましょう。

上記の図のように、1つの土地には4つの価格があります。1つ目は実勢価格、いわゆる時価といわれるもの、2つ目に公示価格、3つ目は相続税評価額である路線価、そして最後の4つ目に固定資産税評価額です。

このように1つの土地に4つの価格が含まれている理由は、国内で土地の価格が1つではなく、国や地方自治体、市況関係者などでその価値を評価しているからです。

なお、上記に都道府県地価や不動産鑑定評価額を加えて1物5価や6価と呼ぶこともあります。

4つの価格の中で、不動産査定で特に重要なものは「実勢価格」です。

なぜなら実勢価格以外の3価は国などが算出した数値となり、実勢価格とは大きく異なる場合が多いからです。

そのため、いわゆる相場感がどの程度なのかは、自分自身でも知っておく必要があります。インターネットで不動産サイトを活用すれば、全国の物件情報を得られるので、査定前によくみておくことがおすすめです。

そうすれば売り値の見当がつけられるため、不動産業者の査定で提示された金額が適正かどうかを見極められるでしょう。

実際に物件を査定してもらう場合には、複数社の不動産業者に依頼することをおすすめします。

そうすることで、自身で想像していた価格と査定の価格が適正かどうかの判断ができるはずです。

ただし、媒介契約を得るために相場よりも相当高い数値で査定額を出す不動産業者もあるので注意が必要です。

こうした不動産業者に売却を依頼してしまうと、結局売却できずに値下げを繰返さないといけないことになりかねません。

各社の査定額を参考にしながら、最終的な売出し価格は自身で判断して決めなければなりません。あまりに高額な価格では売出しが難しいので、妥当な金額を見極めることが大切です。

おおよその値ごろ感を設定すると、その価格に5％から10％程度を上乗せした金額が初回の売出値になります。

例えば、査定額が2500万円であれば、10％増しの2750万円で売出しすればよいでしょう。

また、その物件を欲しいという方が出てくると、相場より割高でも購入を判断する可能性もあります。一方、売出しから2週間～1ヵ月経過しても内見の申込みが少ない場合には、値下げを検討していくことが必要です。

なお、相場より高値で売却を開始すると、買主が現れるまで時間がかかることも。売却を急いでいるケースでは、相場と同程度か、相場より安い価格での売出しも検討するとよいでしょう。

以上のような点に注意しながら不動産の査定を行い、売出し価格を決めていくことをおすすめします。

※掲載内容は2021年3月時点の情報に基づく
執筆・監修／逆瀬川 勇造（宅地建物取引士）