媒介契約の種類と制度の違い

不動産を売却する際には物件の査定が完了後、選定した不動産会社と媒介契約を締結します。

ここでは、その媒介契約について解説していきます。

媒介契約には以下3つの種類があります。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
それぞれをみていきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は3つの媒介契約のなかで、一番規制の緩い契約です。他の媒介契約と異なる点として、「複数の会社に重ねて契約を依頼できること」が挙げられます。

複数の会社に重ねて契約できるため、依頼者としてはより多くの売主にアプローチできることがメリットです。

一方、不動産会社側は、他の不動産会社に売買契約を取られてしまう可能性があります。不動産売買の仲介は、売買契約を成立させて初めて報酬が発生する仕組みであるため、不動産会社としては、積極的に取り組みづらくなるという点に注意が必要です。

また、レインズへの登録義務がない点もおさえておかなければなりません。レインズとは、全国の不動産会社をつなぐネットワークのことです。レインズに登録されると、全国の不動産会社に物件の情報を共有できます。

一般媒介契約は、あくまでもレインズへの登録義務がないというだけなので、登録をお願いしたい場合には媒介契約時に依頼するとよいでしょう。

なお、レインズに登録すると「囲い込み」や「売り止め」などの不正を防ぎやすくなるメリットもあります。

専任媒介契約は一般媒介契約と異なり、複数の不動産会社に重ねて媒介契約できません。

さらに、自身で売主を見つけてきて契約する「自己発見取引」が禁止されていないという、専属専任媒介契約との違いがあります。

また、活動内容報告やレインズへの登録などは義務ですが、専属専任媒介契約と比べると有効期限が長いことが特徴です。

基本的に、不動産会社は専任媒介契約や専属専任媒介契約で契約してもらうことを望みます。なぜなら、専任媒介契約では他社に契約を取られる心配がないからです。その分、不動産会社に積極的に取り組んでもらいやすく、内見時に家具をレンタルしてくれるなど、独自のサービスを受けられるメリットもあります。

専属専任媒介契約は3つの契約のなかで、もっとも規制の厳しい契約です。一般媒介契約のように他社と重ねて契約できません。さらに、自己発見取引も禁止されています。

そのため、ご自身の知人で不動産を買いたい方がいたとしても、専属専任媒介契約を結んでいる場合には、不動産会社を通して契約する必要があります。なお、個人間取引はトラブルにつながりやすいため、知人との契約であっても不動産会社を仲介させることは珍しいことではありません。

また、専任媒介契約と比べると、活動内容報告やレインズへの登録などの期間が短いことが特徴です。

このように3種類の媒介契約では、それぞれ特徴が異なるため自身の実態に適した契約形態を選ぶとよいでしょう。

媒介契約の種類と主な特徴	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
他の業者に重ねて依頼	できる	できない	できない
自己発見取引	できる	できない	できない
有効期限	制限はなし	3ヵ月以内	3ヵ月以内
報告義務	義務はなし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
探索	義務はなし	国土交通省令で定める方法	国土交通省令で定める方法
レインズ登録	制限はなし	7日以内に登録	5日以内に登録